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钟伟:不要幻想房地产税能解决高房价问题

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-03-05  浏览次数:306
核心提示:国人一直十分担忧房地产税何时落地和如何落地的问题,它牵涉到千家万户的切身利益。看到许多纷纷绕绕的说法。有的说,房地产税是

国人一直十分担忧房地产税何时落地和如何落地的问题,它牵涉到千家万户的切身利益。看到许多纷纷绕绕的说法。有的说,房地产税是调控房价的长效机制,有了它,大城市的房价就涨不动了。有的说,要按房屋评估价开征3%的税,这样京沪市区一套普通住宅至少也在500万元,一年房地产税就要15万!就算是中高收入白领也一年薪酬真的“白领”了。有的说,2018年房地产税就要开征,落下的不是靴子是巨石!各种传说充斥网络。

其实,尊重往往来自于陌生和距离,所以远方和尚会念经。同样地,无端恐惧更源自陌生和距离,多了解,也就心下释然,略微会有忐忑不安,但不会人心惶惶。

居住从来不是一桩容易的事情,据说白居易早年闯荡京城时,就有人打趣说,居京城,米价方贵,居亦不弗易!时至今日,要在地球上任何一个大都市居住讨生活,都不容易。房地产税在中国如何普遍开征,也不是一桩容易的事情,否则从1998年房改至今20年,沪渝又试点多年,政策早就落地了。“中国式”房地产税,要从说清楚什么是房价开始。

房价是门票,不是地票

你拥有的房屋究竟是什么?是房屋下的土地?是钢筋水泥?还是其他什么?在我看来,房价是门票,是在一座城市持续呆下来的门票,而不是取决于土地的地票。

大城市房价之所以高,并非由于房屋的居住功能,也和户籍等因素关系不大。看看美国,二战以来,全美房价年均涨幅仅3.4%,略微高过美国的长期通胀。如果考虑到在美国持有房屋的税收、保险和维护成本,绝大多数美国住宅是负资产。但这并不妨碍西雅图、旧金山、纽约、波士顿的房价持续涨幅惊人,城市核心区房价更高。

中国城市化进程才几十年,但房价的上涨分化同样如此。我的家乡和任何一个江南小城一样,山清水秀,有美食美景,甚至有高质量的中小学教育,但房价和京沪不可比。为什么?根源在于,在大城市居住下来,不仅是居住,更是获得了大都市背后的政治、教育、医疗、就业创业、资金、信息、人脉、购物娱乐等公共服务和私人服务。大都市富集的资源越多,精英人群和梦想人群向大都市的聚拢越多,房价就越高。因此,房价是门票,在大都市留下来的门票。

一个极端的设想是,如果在大都市掘地百尺,做地下住宅,或者巨擘支撑云端房屋,是不是房价就便宜了?绝非如此。这有助于我们理解,房价不是地票,房子必须建造在地面上,不过是当下提供房屋最便捷廉价的手段而已。我们也可以做另外一种设想,即在京沪出售一种零面积的住宅,该住宅完全丧失居住功能,但仍有户籍、入学等一系列其他功能,那么这种零面积的“住宅”价格又是多少?可能会在数百万元吧。高房价背后,是大都市富集了过多的资源,而令房价成为残酷的、谁能留下的幸存者游戏的门票。

高房价和高房地产税是孪生,不是跷跷板

解到高房价是大都市的准入门票之后,我们当然可以理解,房地产税开征与否,和大都市的高房价关系不太大,也许短期有振荡,但从长周期看是如此。

看看美国,房地产税十分苛严,苛严在于,各州都频繁地调整房屋估值,不像加拿大或欧洲一些国家,对房产的估值几年才调整一下,使得房地产税的实际税负较低。同样地,美国大都市和沿海城市的房价高,房地产税率及教育税往往也高,简而言之最高房价的区域,同时也必然是房地产税率最高的区域,房地产税可能会高达2%以上。中部传统农业和制造业州,房价低,但地产税率也低,房地产税可能会低于1%,地方政府当然穷。可见,不要幻想房地产税能够解决大都市的高房价问题,高房地产税率和高房价是孪生兄弟,不是仇人,不是跷跷板。

因此,纽约中央公园也罢,波士顿哈佛广场也罢,日本千代田或者六本木也罢,豪华公寓从来不便宜,房地产税和物业费贵得惊人,可是依然有人愿意呆在那里的小公寓中,不愿驱车几十分钟,住到花同样钱就能购置的三五千尺的独栋房屋中。

这就是高房价和高税率。要让北京房价降下来,分流北京过度聚集的资源才是治本,例如政府机关、央企和金融机构总部、著名高校和医院等逐步外迁,恐怕很大程度上能缓解高房价问题。一个国家不同城市的房价差异越大,折射出城市间的公共服务在空间上的分布越失衡。手持高房价门票者,之所以能够忍受,无非是这个门票能大大节约其有限的职业生涯中的分分秒秒,或者说让青春燃烧得更值钱而已。

开征房地产税,应当不构成治理高房价的长效机制,它只是让门票更贵,持有门票者更拥挤和艰难。当然,房地产税构成地方财政收入的长效机制,尤其是土地出让收入难以再剧烈上升时更是如此。

2018房价涨还是跌?小涨,但不是暴涨

会怎么走?需要从政策和实际两个视角去考虑。

从政策层面看,2017年底的经济工作会议中,关于楼市调控,除了沿用多主体供给,满足多层次需求,租售并举,住有所居等措施之外,也强调了要分清中央和地方的事权,实施差别化调控,这使得单个政府有因城施策的余地。回顾2010年至今,地方政府的土地出让收入大约是27万亿元,每年超过3万亿元,这和地方债存量规模相当。我们大致可以这么说,在地方政府几乎没有主体税种的情况下,土地和举债几乎是地方政府的生命线。在地方税务进入笼子之后,土地财政的重要性有增无减。出于纾缓自身财力紧张的巨大压力,2018年下半年开始,地方政府对新房价格温和上涨,以换取土地出让市场升温的冲动将强化。何况在一线准一线城市,新房二手房价格倒挂本身也极不正常。

从实际层面看,观察新房价格变化,可以看新房销竣比,经验值是,该比率低于1.5时,市场供过于求;高于1.5时则供不应求。回顾2017年,商品房销竣比约为2,和2010年第4季度类似(当时新房价格大涨),销竣比支持2018年新房价格上涨,涨多少?取决于地方政府的容忍度。观察二手房价格变化,可以看二手房的委托比,经验值是,该比率低于4时市场供过于求;高于4时则供不应求。从链家地产跟踪数据看,委托比已从201710月的低于4,攀升到20181月的接近5.考虑到从看房到购房的周期约为2个月,因此,从4月前后,一线和准一线城市的二手房价格很可能止跌回升。

看起来,2018年楼市小涨,但不会是政府无法容忍的“暴涨”。像东莞、佛山、沈阳、天津等地的房价涨幅会明显些;基础设施改善较多的城市,例如受益于京沪东线高铁的鲁东南、苏中区域也会有涨价预期。长沙虽未列入国家11个中心城市之列,但近年来经济增长迅速,已加入“万亿城市俱乐部”,城市的首位度不断上升,我们并不对长沙房价感到担心,如果长株潭的融合能够更顺畅些,在争夺新新人类方面策略更鲜亮些,那么大长沙的表现也能会更出色。

是否存在房价普遍下跌的可能?如果有,那么根源必在异常之紧的流动性。2017年,全国土地出让收入超过5万亿,土增税、契税等涉房税费超过2万亿,这使得地方财政收支得以缓解。但若2018年锦湖币叠加严监管超出预期,导致一些地方政府和激进的开发商资金链极其紧张,也会发生局部区域房价下跌的小概率事件。

中国房价已经很高,居然还小涨?没办法,大凡人口多、资源少、财富积累快的区域,房价甚至总价格水平都明显偏高,日本、韩国、新加坡、香港、摩纳哥皆如此。

2018年房地产税落地?几无可能

有人信誓旦旦地说,2018年,中国房地产税将落地云云,这种猜测不合常理。

走过改革开放四十年的中国,日益强调依法治国,2018年更是加速推进税收法定原则的重要年份,国务院各部门和地方政府按行政法规征收的费用,能规范为税者尽量规范,不应继续收取的酌情废止,以维护税收法定,减轻企业负担。请注意房地产税既涉及房,也涉及地,在我的记忆中,似乎1985年国务院曾有行文,要求有条件的地区可以对楼堂馆所征收房产税,以补充地方财力的不足。该文不仅古老,且税基指向非住宅,也不覆盖土地。因此,当下讨论的房地产税,恐怕要走规范的立法程序。

房地产税的落地最起码要经过哪些步骤?第一步,人大常委会法工委和财经委将房地产税做为年度重点立法工作,按《立法法》来有序推进。这个进程,需要和国土、住建等部委沟通拿出草案,然后征求意见,即所谓一读、二读。考虑到房地产税涉及千家万户的利益,很可能还要向民众公开征集意见,良好的问政于民,才能使得最终的税法顺利地施政于民。发改委制定中长期发展战略和五年规划时,已制度性地采取了向专家和民间征询建议的机制。

第二步,人大相关立法在人大和政协得以通过,由国家主席签署,但签署日不一定是落地施行日。第三步,前财政部长楼继伟表示,房地产税主要属于地方税。由此可见,房地产税是地方税也好,中央地方分享税也好,法律出台后,还需地方政府仔细研究,因地制宜地制定地方细则。我不适司法专家,说不上更多细节,但房地产税大致需要这三步,才能最终落地。

在依法治国的背景下,房地产税的开征不是儿戏。政府为此做了大量准备工作,包括近十年房地产税的模拟空转、沪渝房产税的试点、全国不动产统一登记体系的完善等等。我也相信中央相关职能部门,早已就此展开国内外的广泛调研,内部的反复磋商和并已形成政策预案。了解国家治理的严肃性,普罗大众就可以放心,房地产税不是一夜醒来,巨石落地,你必须哭着背负巨税的突然袭击,也不太可能是一年就走完从立法到实施三步曲的急行军,忐忑可以,毕竟是向民众的财产课税;恐慌不必,决胜建成全面小康的关键期,不会有恶法去让民众抱怨被剥夺。

广大人民的幸福感和获得感很重要,这是习近平主席近五年来反复强调的。

房地产税何时落地?如何落地?

可是终究,房地产税还是要落地的,纳税主体是民众,尽管也许是拥有多套住宅的富裕群体,但毕竟是重要的税改。

房地产税会如何落地?具体细节我们省略不说,例如如何解建造房屋的土地是70年租用问题?如何进行房屋的估值?是将房地产税做为不动产税的一部分,还是另外单独先行等等。

我个人猜测的房地产税征收方式大致如下:

一是税基将指向城镇及城市居民,而农村宅基地的农民自建房可能暂时不征。原因很简单,中国城乡差距仍然太大,改革开放以来,2.53个农村人的收入,才抵得上一个城里人的鸿沟没有什么改变,例如2016年底,城镇和农村居民的年均可支配收入分别为3.4万和1.2万元。暂不向宅基地以自建房收取房地产税,合情合理。大城市近郊农民由此会得到些政策红利。

二是城镇以城市居民,有大红房本的房屋是房地产税的开征对象,这使得小产权房仍将是个悬而未决的棘手问题。考虑城镇居民的实际承受能力和拥有数套或多套住宅的承受能力,我粗浅地揣测,家庭或个人自住的首套普通住宅将免于征收房地产税。普通住宅的具体界定,会既考虑居住人口,也考虑面积和价值因素。这种做法和西方的主居住屋制度有些类似。也就是说,家庭拥有的主居住屋之外的其他房产,才会被征收房地产税。

三是税率,坊间传说的3%毫无可能性。实际税率的可能区间,应在0.5%-1.5%之间,这恐怕需要地方政府根据具体城市具体区域而定。

四是和个人所得税的联动。实际操作中,房屋按揭成本、家庭实际困难等因素,都会在个人所得税中得到适当抵扣。这减轻了有好房子,但挣钱少,赡养人口多或者房贷压力大的家庭的负担。

因此从理论上说,如果你是不动产登记的产权人,拥有这样的财产,你就应当缴纳财产税,不应有太多例外。这正是西方国家相对公平的物业税的基础。但在中国理论和实践之间可能存在一些偏差,导致政府不得不酌情对少部分不动产产权人征税,而很可能不是对全部产权人征税。

在我看来,在大城市拥有多套房的富裕群体,会首当其冲受到房地产税的影响,他们需要考虑将房屋出售或出租,否则将被课税。有理由相信,中国农村家庭,以及90%以上的城镇城市家庭,不会受到房地产税开征与否的重大冲击。

天上没有巨石落地,政策落地将是循序渐进、劫富济贫的保暖靴。何时落地?很可能要等全面小康建成之后,也要等民众对此有充分心理准备之后。

如果房地产税落地,地方政府恐怕又喜又悲

将来房地产税一旦落地,炒房客最难过,拥有多套房的富裕家庭也会难过一些,普罗大众的反应可能比较复杂,有的感慨,有的嬉笑,有的想到自己追求富裕的梦想一旦成真,也免不了要被课税,不适个税就是房产税,也会多少有些惆怅。惟税收和死亡不可避免,各国皆如此。

最惆怅的恐怕是地方政府。一是我们需要估计一下,房地产税如果开征,理论上的税收额会是多少?我们通过多种方式估算,城镇及城市住宅市值大约在150-180万亿元,假定其中约15%需要缴纳房产税,税率为0.7%。则理论上初始税收额约为1600-2000亿之间,这是一个非常小的税额,大约相当于当下个税的20%。对绝大多数家庭不会构成太大负担。但地方政府可能会千般滋味。地方政府可能不得不将房地产税的主要税基转向商铺和写字楼等非住宅。从非住宅中汲取的税收每年可能会达到约1万亿元。

二是对地方政府而言,如果房地产税的税收收入从千亿级起步,这会大大低于其预期,也不可能填补土地财政的缺口。毕竟从2010年开始,中国每年的楚地出让收入都在3万亿元,8年累计27万亿元。加上房地产开发后续的土地增值税、企业所得税、契税、公维基金等等,可以说,房地产税开征的初始运行期,远远不足以抵补土地财政每况愈下带来的困难。三是地方政府之间的不乐不均。通常高房价区域是大都市,其财政状况良好,可能一开始还不太看得上这点房地产税税收;低房价区域的政府往往财政上捉襟见肘,以较高税率汲取房地产税的意愿更强烈。这种反差,会使地方政府在制定房地产税细则时相互比照,小心翼翼,争后恐先。

土地和房屋是好东西,需要有一个好心态。对患得患失者而言,你有一只羊,你便拥有一只羊的痛苦;你有一头牛,你便拥有一头牛的痛苦;你有一栋大大的房屋,你便拥有这个房屋所能装下的全部欢乐和痛苦。人若无兼爱之心,拥有太多便只是苦。

 
 
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