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老公房加装电梯,到底是动了谁的蛋糕

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-11-08  来源:真叫卢俊的地产观  浏览次数:111
核心提示:01光鲜亮丽、改善民生的大好工程?无论你在哪个城市,仍然有很多人都居住在一个被称为老破小的老公房中。他们大多建设于上世纪七

01

光鲜亮丽、改善民生的大好工程?

无论你在哪个城市,仍然有很多人都居住在一个被称为“老破小”的老公房中。

他们大多建设于上世纪七八十年代,外观破旧、平顶、没有电梯,没有物业。

这些小区往往地段尚佳,但由于建造年代久远,居住品质恶劣且存在着很多安全隐患和居住环境不利因素。

这些小区的居民基本以老人为主,所以如何提升这些“老破小”小区居民的生活舒适度和安全度,一直都是各大政府的工作重点。

为此,上海政府提出了一个美好的计划:预计在“十三五”期间提出了将实施各类旧住房修缮改造5000余万平方米。而其中,加装电梯是老百姓们最关注的也是计划推行力度最强的项目之一

各地政府都推行了一系列的补贴措施。

上海:政府补贴占工程总价的40%,最高不超过24万元。

后续会有更多的城市加入其中。

这看起来是一件光鲜亮丽、改善民生的大好工程啊,老破小能享受高层同样的便利性,老人们再也不用为上下楼的问题而困扰了,还能享受政府补贴,这简直是天上掉馅饼的事情啊

然后现实却远想象中那么简单和皆大欢喜。事实上,所有的底层价值逻辑被完全打破

02

到底谁动了谁的奶酪?

上海,自2011年启动加装电梯试点以来,出台了一系列的扶持政策和措施。

但是大家知道吗?截止至201810月底,全市仅有204幢电梯计划立项,这还静静是立项,真正竣工运行的有多少吗?

47台!只有可怜的47台。难度之大,超乎预期。

这样的民生工程,却是这样的结果。问题到底是出在了哪里呢?

解决这个问题,我们先来看加装电梯的一个前置性条件,那就是:

征得楼道里90%以上的居民同意,且没有明确反对意见,还要征得小区三分之二以上的业主同意。

安装电梯,能否得到大多数住户的同意才是关键。实际操作中,统一居民意见这项工作开展起来十分困难。

对于底层的而言,本质上他并不会多享受到加装电梯后带来的舒适体验和增值。

相反,由于旧宅没有预留电梯井道,新装电梯还会占用底层业主的天井,也会影响到靠近电梯的住户的正常采光和通风,以及噪音等问题

而对于56层的住户来说,接受加装电梯但具体费用如何分摊又成了一个新的矛盾纠结点。

加装电梯还会产生这一系列额外产生的费用,比如安装费用、运行费用、维修费用和物管费用。但撇开这些不谈,这些费用不高,都还是小钱。

说到底,原本的利益逻辑因为加装电梯而被彻底的打破。

没加装电梯的时候,34楼在市场中绝对是最受欢迎的,而加装电梯之后,56楼绝对是市场首选。楼层的市场价值排序从3,4,2,5,1,6变成了5,6,4,3,2,1

所以本质的在于,居民间纠结矛盾的核心的不是补偿,而在计算各自的资金成本和利益损害成本后,对一栋楼整体资产增值在整个有投票权的居民间的分配

这就衍变成了一个超级复杂的局面。

老破小小区大部分住的是收入普通的老人,老人膝下还有各自的子女家庭,每个人都有着各自的心思,加上各自的理性水平、认知能力是参差不齐的。如此庞大的人群都参与到这利益博弈的局面中,难度系统可想而知。

更糟糕的是,在拥有一票否定权的情况下,往往结果导向双赢,而是导致双输。

人都是自私的,这些经济利益的纠葛如果不能完善解决好,将会是加装电梯举措落地最致命的症结。

03

每个人利益最大化?

加装电梯的矛盾主要出现在1-2楼居民和4-6楼居民之间,这时候一栋楼内的居民已分裂为两个博弈利益共同体。

不可能实现每个人的利益最大化,那么这项工程将会无止境的被搁浅。

旧楼加装电梯关键在于平衡各方利益,不但不能强制推行,而且也不能以“少数应该服从多数”的惯性思维对那些投反对票的业主横加责难。

而在房屋选择上,并不是所有的多层房都可以加装电梯,也不可能都能安装,所以应该正视现实。

由于多层房在房屋结构、质量、间距,小区状况、电力配制和小区管线(水管、电缆、煤气、污水等)封面的条件各有不同。

要让一些居民意见一致,房屋条件许可,资金可以解决,条件具备的先行加装,以点带面,先加装先得便利、先受惠。

04

繁琐的手续谁来跑?

即使解决了上次的利益分配问题,复杂的手续谁来跑?

在以往,由居民自己走完加装电梯审批程序往往需要两年之久,劳神费力,对于那些居民来说,是一个非常重的负担。

有人统计过走完整个流程,总共需要去不同的部门,盖46个图章。这每个章的背后都隐藏这段跑断腿的辛酸故事。

去年12月,市住建委、市规土局、市质监局联合制定发布《关于本市既有多层住宅增设电梯建设管理相关技术审批的通知》。

在新的流程里,行政审批部门从原先的九个,减少为住建、规土和市场监管三个部门。加装电梯的整个流程简化为六大步骤:计划立项、规划审批、房屋安全性论证、施工许可、质量技术监督、竣工验收。

简单来说:原涉及46个图章,现精简成11个,通知还明确了相关申报材料和审批时限。

这从根本上做到了为民生肩负,把复杂的事情简单化。

而且经过施工楼栋居民一致同意,把工程立项和审批手续委托给知根知底且对流程熟门熟路的物业公司去推进;

居民工作,则由居委会、业委会和居民代表筹措调和,这样就可避免走弯路,从而大大缩短审批时间。

上海静安的华怡园的1号楼,是上海市第一栋成功启动试点的楼房。

05

加装电梯的未来

相信日后,中国会有更多的城市会对旧楼进行电梯加装。

未来,针对简化后的审批程序,将进一步细化完善相关配套政策,在有条件的区实行一门式行政服务窗口受理。

与此同时,也指定了房屋修建行业协会承担了既有多层住宅的政策咨询和技术服务工作。

培育发展一些单位作为既有多层住宅加装电梯的代建单位,为有需求的业主和居民提供加装电梯的技术咨询、设计、手续办理和施工安装等一条龙服务。

这一次改变和发展,总会伴随着痛苦,这是一个城市在进步的阵痛期。

 
 
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