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关于国内房地产市场的2018回顾与2019预测

   日期:2019-01-08     来源:罗叔生门    浏览:1120    评论:0    
核心提示:房子,依然是中国老百姓最关心的话题。即使在过去的2018年,大家普遍都能明显的感觉到房地产市场降温的情况下,依然抵挡不住很多

房子,依然是中国老百姓最关心的话题。

即使在过去的2018年,大家普遍都能明显的感觉到房地产市场降温的情况下,依然抵挡不住很多人对房地产市场的关心。

其实,2018年不是房地产不行了,只是过去几年涨得太夸张了,去年只是回归理性而已。

总的来说,2018年中国的房地产市场基本还是处于高位,只是不再快速增长了。

整个2018年,全国新房、二手房交易量基本上跟2017年持平。下半年由于调控力度持续加大,银行政策由鼓励到限制,市场急剧转冷。

但是,这种快速增长的结束,是在国家的强力调控下结束的,是在中央和地方政府的联合绞杀下结束的。而最底层的需求其实并没有释放掉。

2018年底开始,部分地方开始出现房地产政策松动的信号,表面上看是一种房地产市场升温的迹象。

不过,由于规模过于小,几大一线城市还没有开始有动作,无法形成带动效应。中央也没有任何关于房地产的政策性指导文件。(最近的降准,也不是针对房地产市场)。

预测2019年(及以后)国内房地产市场走势:

1、大涨和大降都不太可能,这是国家重点调控的(除了第4点);2、一线城市及目前房价偏高的部分二线城市会缓慢下降,但不会一直降,可能降到某个区间开始横盘或缓慢上升反弹;而三四线以下大部分城市房价横盘或者缓慢下降;3、后续政策引导可能会从中央直接干预过渡到地方性政府针对当地房地产市场分别干预,因此全国各地的房价走势可能会各地差别很大;4、如果发生产业性的变革,将会引发又一轮的房价快速上涨,例如过去十几年的互联网;

下面是我个人的一些分析,感兴趣的可以看一看。

一、为什么房价大涨或者大降都不太可能?

主要原因就是大涨或者大降都有可能会导致系统性的经济风险。

1、在经历了一年多的一波又一波的严格调控之后,房地产市场的快速增长势头得到了有效的遏制。

从中央的各种政策,到高层喊话“房子是用来住的,不是用来炒的”,可以看出中央调控房价的决心。

因为上面其实很清楚,目前的房价,已经大大超过了当前居民的可消费水平,居民加的杠杆太高,已经透支了未来十几年的收入给了银行。

过高的杠杆率也极大的拉低了居民的消费,对中国后面经济增长主要依靠消费来拉动直接背道而驰。

如果房价再持续上涨,那么泡沫只会越来越大,最后很有可能造成局面失控,导致大量居民因泡沫破裂而破产的可能。

2、如果房价大幅下降,造成的影响也不可估量。

目前有大量购房者,都只用了二成或者三成首付,如果房价下降超过30%,将直接导致购房者亏光本金。

即使是刚需购房者,银行也有可能会重新评估房产价值,而有可能迫于风险压力回收房子,造成很多社会性问题。

无论从个人、地方政府、银行等各个角度来说,房价的快速下降,都是承担不起的。

二、关于一二线和三四线及以下城市房地产市场预测

说实话,很难预测,因为影响市场的因素太多。

但是我们可以进行一些推测,以及可能的政策导致的可能的市场走向。

1、为何说一线及部分超二线城市短期会横盘或者缓慢下降随后反弹?

一线城市和部分超二线城市最终的人口一定是净流入的,而且会持续不断的净流入,即使控制人口规模,也是更高素质和更高收入人群替代了部分低收入人群。

因此,这里的房价不可能往下走得太低,最终都会反弹回来。

而目前的横盘,是强力的调控政策造成的,本质上是在消化前几年的快速上涨。

而当消化得差不多了,也就是很盘或者缓慢下降得差不多之后,最终的刚需会浮出水面。

2、为何说三四线及以下会横盘或者缓慢下降呢?

这里说的三四线及以下主要指的是非省会城市。

当前绝大部分省会城市(二线城市)城镇化进程加速,随着户籍制度进一步改革,更多的三四线城市人口为了获得更优质的教育、就业和医疗等条件,会优先选择到省会城市落户。而即使是从一线城市回流的本省高学历用户,也会优先落户省会城市。

 

因此,三四线及以下的房产,在本身土地供应量就很充足的情况下,库存压力会越来越大,因为有购房能力的年轻人会更多选择省会城市。

而期待大量农村人到城市消耗大量库存,短时间还不现实,这完全取决于国家对农村改造的力度和决心。

三、关于全国各地房价走势分化的问题

18年中央经济工作会议明确提出,城市地方政府是调控的主体,中央分类指导。

这是从上到下传递的信号,意味着中央要放权地方政府,根据本城市当前发展阶段和特定的问题,制定出符合本城市自己的调控政策。

而中央可能会更聚焦大的方向把控,以及低收入人群的保障房、经济适用房管理等。

四、什么叫产业性的变革导致房价新一轮的上涨?

这个只是一种可能性的预测。

就是说如果将来人工智能技术发展到一定阶段,科学技术和生产力有了本质上的提升,那么整个社会生产力的提升,必将导致整个国家的经济乃至全世界经济又一轮的快速发展。

因此,房价在那个经济环境下,新一轮的上涨是必然,而且可能大家也并不会觉得那个房价贵了。

总之,房地产市场是国家经济的命脉,受影响因素很多,也一直在国家的调控之中。

我们要做的是知道房地产市场可能的走势,以及不同政策下,对房地产市场的影响。

 
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