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46部电梯皆修通 “通”在公开

   日期:2019-12-06     来源:北京晚报    浏览:249    评论:0    
核心提示:相比起附近的老旧小区而言,南二环内的朱雀门家苑小区当属新贵。然而,小区一期建成至今也已十余年,电梯等共用设施设备面临大修

相比起附近的老旧小区而言,南二环内的朱雀门家苑小区当属“新贵”。然而,小区一期建成至今也已十余年,电梯等共用设施设备面临大修,消防安全隐患在排查中凸显。幸运的是,这个以业委会名义申请使用专项维修资金的小区,最终实现对46部电梯进行大修,并顺利通过住建委委托第三方评估单位开展的专项维修资金使用情况检查。

记者调查发现,那些在申请使用专项维修资金方面有着成功经验的小区,往往用过邀请业主监督、设立共管账户等“招儿”。

过程透明 电梯大修业主全程监督

在很多人眼中,地处先农坛西侧的朱雀门家苑小区无疑是低调奢华的“豪宅”。不过,与普通小区一样,这里的业主们也曾饱受电梯问题的困扰。早在2015年,最早完工的楼栋中已陆续出现电梯关人的情况。尽管经过及时处理,并未造成严重后果,但由此带来的担忧却日渐增多。

“当时就有业主向我们提出,希望使用专项维修资金对电梯进行大修,但该不该用这笔钱,还要看有关部门的鉴定结果。”作为小区业委会主任,黄强很快从质量技术监督局给出的报告中找到答案,“经过专业检验,有一批电梯的确到了大修年限,这就有了申请的依据。”

黄强发现,获得“双三分之二”业主同意,即住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主,且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议并没有想象中那么困难,真正的难点在于“走流程”,“无论是房管部门还是银行,几乎都是第一次经手以业委会名义提出的申请,在这方面没有先例可循。我们也是第一次办这些手续,毫无经验可言,只能摸着石头过河。”

从大修项目费用汇总表到使用情况汇总说明,从申请审核表到任务单,从分摊明细表到鉴定报告,从报送审价的工程预算书到街道办事处对业主表决结果确认书,从资金拨付使用监管承诺书到入户签字真实性承诺书……业委会为每个单元电梯大修准备的申报材料多达数十项,装订成册后,塞满了整整一层档案柜。

 “光有这些还不够,关键要让过程透明。”在黄强的要求下,电梯大修过程中拆下来的每个零部件都被逐一编号,专门存放在仓库里,并邀请业主参观监督,“我们要让业主亲眼看到自己所在单元的电梯究竟换了哪些东西,知道这些钱花在什么地方。”

今年8月,北京市住建委委托第三方评估单位开展住宅专项维修资金使用情况检查,了解物业项目管理、资金支取范围、使用审核程序、工程质量追溯、业主满意度等情况,对抽查的每个项目出具跟踪检查评价情况报告。

 “检查组对我们的工作给予高度评价,认为给电梯零部件编号的做法值得推广。”虽说从申请到完工前后历时长达三年,但黄强庆幸结果是好的,“今年初,消防部门在开展安全隐患排查时开了整改通知书,我们已经提交申请,12月底准备迎接验收。下一步,还准备对小区安防进行升级,让专项维修资金更好地发挥作用。”

账户共管  物业结余用于小区升级

与朱雀门家苑小区几乎同时期建成的国兴·观湖国际(又名观湖嘉园)位于东四环附近。两年前,这里也曾成功使用专项维修资金,对部分电梯进行大修。

 “毕竟直接关系到大家的安全,平时用得也多,所以拿到签字不算意外。”真正让小区业委会主任孙志华感到意外的,则是此前因屋面防水维修申请使用专项维修资金时的顺利,“那是第一次,况且最初只是顶层业主提出。”

尽管按照规定,屋面防水层破损造成顶层房间渗漏属于住宅共用部位的维修和更新、改造范围,但孙志华还是担心有些业主不太了解,认为别人家渗透跟自己无关,“没想到,大家出奇地配合,我们就越发觉得不能辜负业主的信任,所以特意请来第三方,公开招标流程,对具备维修工程资质的公司进行比价。”

事实上,业主的支持与业委会一直以来的行动有着密切关系。2008年,小区启动业委会的筹备工作,成立后不久,便于2010年经公开招投标选聘了新的物业公司。

 “之前的物业公司虽说也是采取酬金制,但账目从不公开。即便是在交接时,也没有给出详细的收支情况。”孙志华表示,业委会为此到法院提起诉讼,要求对方支付公共区域广告收入38万余元,“正因为有这样的经历,我们在选聘新物业公司时,前提就是要求对方接受账目公开,定期公示物业费的开支和结余,包括小区的公共收益,并随时接受业委会查账。”

此外,业委会每年还会请专业的第三方进行审计,并从去年开始启动共管账户制度。孙志华表示,共管账户就是在考察其他小区时学到的经验,“我们和物业公司各持一个U盾,共同对账户进行管理。所有支出都要有预算,预算外的项目要申请批准后才能进行,这样成本控制更精细。”

如今,在对小区共用部位和共用设施设备进行维修和更新、改造时,业委会不仅可以申请使用专项维修资金,还可以盘活物业费结余。“由于目前专项维修资金只用过两次,并且都属于局部维修,相比起首期筹款金额而言,所占比例很小,还远没到需要补充的时候。”孙志华表示,物业费结余的充分利用在很大程度上节约了专项维修资金的支出,“近年来,无论是门禁系统的改造升级,还是地下车库道闸系统的设备安装,都是用的物业费结余。”

规范流程 防止维修资金“跑冒滴漏”

 “现阶段,专项维修资金使用难的问题之所以存在,主要是因为制度制定模糊,过程运行不畅。一方面,一些业主和业委会成员对相关文件学习不够,不能按照相关要求进行申请;另一方面,区县主管部门,尤其是一些业务部门服务意识不足,办事效率有待提高。”北京首一业主大会工作辅导中心指导部主任童超表示,业委会成员应当一心一意为业主服务,尊重业主的决策权,政府工作人员也要给予更多帮助和指导,对于合理申请及时进行审批。

 “按规定,当发生屋面防水损坏造成渗漏等6种紧急情况时,可以不用通过三分之二业主同意,直接申请使用专项维修资金,这本来是为了尽可能简化手续,保证快速支取,但被一些不法分子认为有机可乘,试图钻政策的‘空子’。”童超表示,各区县多个小区都曾发生过窃取、虚报以及勾结作案的情况,应当引起足够重视,严格按照规范程序进行,防止专项维修资金“跑、冒、滴、漏”。

相比起使用难来说,童超认为更大的挑战在于补交难。“在北京,199911日前建成的商品房小区基本上都未收取业主的住宅专项维修资金,属于专项维修资金的‘空白’。这些小区房龄已经超过20年,面临越来越多住宅共用部位和共用设施设备的维修需要。”

童超表示,尽管2009年颁布实施的《北京市住宅专项维修资金管理办法》中明确要求,本办法实施前,商品住宅、已售公有住房未建立住宅专项维修资金的,应当按照本办法规定的交存标准、交存方案进行补建。业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的,业主委员会应当督促其交纳,也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。但实际操作中,缺乏有效监督,需要及时出台配套措施确保政策落实,“在《北京市物业管理条例(草案)》中,再次强调专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的,业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金,但如果没有强制措施,同样很难执行。”

 
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